Particuliers comme professionnels, tous s’accordent à dire qu’investir dans la pierre est l’un des investissements les plus rentables. La rentabilité locative est-elle toujours aussi alléchante que ce qu’on veut vous faire croire ? Pour le savoir, voici comment évaluer la rentabilité d’un bien immobilier.
Pourquoi évaluer la rentabilité d’un investissement locatif ?
Lorsque vous réalisez un investissement, c’est normalement pour en tirer profit. Connaître la rentabilité de votre investissement immobilier permet de savoir si le placement à réaliser vous rapportera davantage qu’un autre, cela, sur la base du prix d’achat, des loyers et des charges.
Pour avoir une idée de la rentabilité idéale, un bien qui est rentable est celui qui s’autofinance et qui vous permet, par la même occasion, d’obtenir un rendement meilleur à celui d’un livret A ou d’un livret PEL.
Si 100 € investis rapporte 110 € au bout d’un an, la rentabilité de cet investissement est de 10 %. Ainsi, la rentabilité d’un investissement locatif n’est autre que la mesure de sa capacité à générer du profit à un certain niveau. Autrement, il s’agit du rapport entre le capital investi au titre de l’acquisition d’un bien immobilier d’une part et d’autre part, les revenus que la location de celui-ci génère.
Comment évaluer la rentabilité d’un bien immobilier locatif ?
Le calcul de la rentabilité est progressif, composant plusieurs niveaux, à savoir : la rentabilité locative brute, la rentabilité locative nette et la rentabilité locative nette-nette.
La rentabilité locative brute
La base du calcul de la rentabilité locative brute prend un compte le prix du bien immobilier et les loyers qu’il génère. Il vous permet d’avoir une idée primaire du profit que pour régénérer votre investissement locatif. Pour la calculer, voici la formule :
(Loyers x 12 mois) x 100 / prix d’achat (frais d’acquisition compris)
La rentabilité locative nette
Vous ne pouvez pas estimer la rentabilité de votre investissement immobilier sans prendre en compte les taxes et les charges qui vous incombent en tant que propriétaire. Pour connaître la rentabilité locative nette, celle qui est la plus proche du rendement réel de votre investissement immobilier, il faudra alors inclure ces différentes charges suivant la formule suivante :
(Loyers x 12 mois) x 100 – (les charges locatives) / prix d’achat.
Il faudra impérativement prendre en compte toutes les charges et taxes qui vous incombent en fonction des spécifications de votre bien immobilier (charges de copropriété, taxe foncière, charge de gestion, assurances…). À cela, vous devriez ajouter votre crédit immobilier ainsi que le frais de l’agence immobilière dans le cas où la gestion locative est confiée.
La rentabilité locative nette-nette
C’est celle qui reflète la réelle valeur de votre investissement locatif. Elle est calculée sur la base de la rentabilité nette du bien immobilier, soustraction faite de votre impôt sur revenus locatifs. C’est d’autant plus important de prendre ce paramètre au sérieux que l’imposition des revenus locatifs se fait en fonction du régime fiscal dont vous relevez.
Dans le cas d’une location nue, vous êtes sous le coup du régime fiscal des revenus fonciers (régime micro-foncier, régime foncier réel). Si par contre vous investissez dans une location meublée, professionnelle ou non, c’est plutôt le régime foncier des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) qui est pris en compte (régime micro-BIC, régime BIC réel). L’incidence fiscale dans les deux cas n’est absolument pas la même, étant donné que le régime foncier est beaucoup moins avantageux que le régime BIC.
Aussi, votre impôt sur revenus locatifs dépendra du fait que vous puissiez ou non d’un dispositif de défiscalisation tel que la loi Denormandie ou la loi Pinel. Le calcul de la rentabilité nette-nette se fera alors comme suit.
(Loyers x 12 mois) x 100 – (toutes les charges locatives) – (tous les impôts) / prix d’achat.