Une société civile immobilière est une entreprise créée dans le seul but de procéder à la location ou la vente de biens immobiliers. Relevant du Code civil et non du Code de commerce, la SCI se distingue par son objet social, mais également par le statut de ses associés. Sa constitution et son fonctionnement répondent de ce fait à des règles bien particulières qu’il convient de passer en revue.
Objet, capital et siège social
La première caractéristique à laquelle on reconnaît une SCI est son objet social. Il en est de même pour les modalités de fixation de son capital social et de son siège social.
Objet social
Une SCI, pour être reconnue en tant que telle, doit nécessairement avoir un objet civil, par opposition à un objet commercial. À ce propos, elle est ordinairement constituée pour la gestion de biens immobiliers.
La loi concède toutefois que la SCI puisse avoir un objet commercial, mais seulement dans deux cas de figure : d’abord pour la construction ou l’achat de biens immobiliers en vue de leur revente, ensuite pour leur mise en location.
Capital social
Il peut être fixé librement par les associés. Dans le cas d’une SCI à capital variable, le changement du montant ne requiert pas de procédure précise et n’est assujetti à aucuns frais.
Siège social
Tout comme le capital social, le choix du siège social est laissé à l’appréciation des associés. Légalement, ils ont le droit de désigner le domicile du gérant comme siège social de leur SCI.
Associés, apports et parts sociales
À l’instar de toute société, la SCI est une société qui compte des associés, avec des apports à fournir et des parts sociales. Quelles sont les règles applicables en l’espèce ?
Associés
Il n’est pas permis d’être associé unique dans une société civile immobilière. Sa formation ne peut donc répondre aux statuts d’une EURL ou d’une SASU par exemple. Il faut obligatoirement 2 associés au moins, personnes physiques ou morales et idéalement majeures, même si les mineurs et les majeurs protégés aussi peuvent devenir associés d’une SCI.
Apports
Dans une SCI, les apports admis sont au nombre de deux :
- les apports en nature, c’est-à-dire les biens meubles ou les biens immobiliers. Dans ce dernier cas, la rédaction des statuts doit être faite par un notaire ;
- les apports en numéraire, notamment des sommes d’argent dont les 50 % doivent être fournis dès l’immatriculation de la société.
Parts sociales
Les parts sociales sont attribuées aux associés au prorata de leurs apports au capital de la SCI. Il est tout de même possible de procéder à un démembrement des parts, avec d’une part l’usufruit et d’autre part la nue-propriété.
Statuts, gérance et durée de vie
La rédaction des statuts, la durée de vie ainsi la gérance sont des points essentiels à l’existence et au fonctionnement d’une SCI. Que dit la loi par rapport à ces différents points ?
Statuts
La rédaction des statuts d’une SCI peut se faire de deux façons :
- sous la forme d’un acte sous seing privé. Dans ce cas, les associés peuvent s’en occuper sans être obligés de l’enregistrer au Service des impôts des entreprises (SIE);
- sous la forme d’un acte authentique, rédigé dans ce cas par un notaire, avec obligation d’enregistrer les statuts au SIE et de payer les droits d’enregistrement.
Gérance
Le choix du gérant de la SCI est une obligation légale. S’il peut avoir un ou plusieurs gérants, leurs pouvoirs doivent être définis dans les statuts. Ces pouvoirs peuvent être contrôlés ou aménagés dans les statuts par assemblée générale.
Durée de vie
Comme toute entreprise, une SCI a une durée de vie de 99 ans. C’est aux associés de prévoir le cadre d’une éventuelle prorogation dans les statuts.
Imposition
Deux régimes d’imposition sont connus pour les SCI :
- l’impôt sur le revenu qui s’applique par défaut aux bénéfices imposables au prorata de la participation de chaque associé ;
- l’impôt sur les sociétés qui s’applique sur option à un taux fixe de 28 %.