Bail commercial : est-il légal de faire une sous-location ?

Bail commercial

On parle de sous-location lorsque le locataire d’un bien immobilier le sous-loue à un tiers appelé sous-locataire. Ce type d’opération immobilière est courante dans le cadre d’un bail d’habitation. Cependant, son exécution dans le cadre d’un bail commercial suscite beaucoup de questionnements dont le plus récurrent concerne sa légalité. Autrement dit, est-il légal de faire une sous-location en cas de bail commercial ? Si telle est la question que vous vous posez, voici quelques éléments de réponses.

Le cadre légal de la sous-location dans un bail commercial

C’est le Code de commerce qui aborde les questions relatives au régime de la sous-location dans le cadre d’un bail commercial. Suivant les principes explicités dans ce texte de loi, vous comprenez qu’il y a deux conditions qui encadrent la légalité de la sous-location en matière de bail commercial.

Condition n°1 : l’autorisation du bailleur

L’article L. 145-31 du Code de commerce stipule que : « sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite ».

La sous-location est illégale si le propriétaire n’a pas expressément donné son accord. Autrement dit, elle ne peut avoir lieu sans l’autorisation du bailleur.

Pour qu’elle soit possible, il faudra qu’une clause du bail commercial principal autorise clairement la sous-location, peu importe si l’autorisation concerne l’ensemble ou une partie de l’immeuble (article L. 145-31 du Code commerce).

Dans le cas où aucune clause du bail principal n’autorise la sous-location, c’est l’interdiction qui s’applique. Si l’autorisation doit être préalable à la sous-location pour que celle-ci soit régulière, le propriétaire pourra toutefois donner son accord en cours du bail pour régulariser la situation. Si le bien immobilier est sous le coup d’une indivision, l’autorisation doit être donnée par tous les indivisaires.

Condition n°2 : la participation du propriétaire au contrat de sous-location

L’article L.145-31 alinéa 2 du Code du commerce ajoute que : « en cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l’acte ».  Vous comprenez donc que le propriétaire doit être impliqué dans la rédaction du contrat de sous-location.

Il faut cependant savoir que cet article du Code n’est pas d’ordre public. Par conséquent, toutes les parties au contrat de sous-location peuvent décider de ne pas y recourir à travers une renonciation non équivoque et expresse.

Comment s’applique le régime dérogatoire de la sous-location commerciale ?

La sous-location est un régime dérogatoire au droit commun. C’est l’article 1717 du Code civil qui l’a prévu, avec un champ d’action très encadré. Les règles d’application du régime dérogatoire de la sous-location commerciale sous régies par les articles L. 145-31 et L. 145-32 du Code de commerce. Plus précisément, ces textes abordent la question du contrat de sous-location.

Un contrat de sous-location engage deux parties à savoir : le locataire et le sous-locataire. L’objet du contrat peut être l’ensemble du local commercial (on parle alors de sous-location principale) ou une partie du local (on parle alors de sous-location partielle. Les deux parties peuvent décider que la sous-location se règle en nature ou en argent. Dans les deux cas, une sous-location se fait forcément à titre onéreux.

Pour que le régime dérogatoire de la sous-location commerciale soit applicable, il faut obligatoirement que le bail principal réponde au statut des baux commerciaux, cela, même si le contrat de sous-location ne constitue pas lui-même un bail commercial.

Quelle est la sanction en cas de sous-location illégale ?

L’irrégularité d’une sous-location en matière de bail commercial se constate à partir du moment où les deux conditions susmentionnées ne sont pas respectées. Le contrat de sous-location ne pourra donc pas être opposé au propriétaire. Il est en droit de procéder à une expulsion du sous-locataire sans avoir à payer d’indemnité.

Selon la jurisprudence, une sous-location irrégulière peut donner lieu à une résiliation du bail principal. Ceci est possible à l’initiative du propriétaire dès lors que le juge estime que les dispositions de l’article L. 145-31 du Code de commerce ont été violées et qu’un manquement grave est constaté.

Ajouter une réponse

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont marqués d’un *