Depuis la loi ALUR du 27 mars 2014, il est possible d’entrer dans une colocation en choisissant entre deux baux. Il s’agit du bail unique et le bail individuel. Dans le premier bail, tous les colocataires signent un seul et même bail. Dans le second cas, plusieurs baux sont signés pour chaque colocataire. Tous deux comportent des spécificités qui doivent être connues avant que vous ne vous engagiez. Voici les différences entre le bail unique et le bail individuel.
Différences entre le bail unique : le paiement du loyer
L’une des premières différences entre un bail unique et un bail individuel concerne les modalités de paiement de loyer. Chaque colocataire est responsable de sa part du loyer dans une colocation à baux multiples. En cas de non-paiement du loyer, le propriétaire pourra engager la responsabilité de la personne qui s’est portée caution pour le colocataire.
En principe, dans un bail unique, la règle est la même lorsqu’une clause de solidarité n’a pas été insérée dans le contrat. Par contre, en présence d’une clause de solidarité, chaque colocataire dans un bail unique est solidairement responsable du non-paiement de la part d’un colocataire.
Selon les modalités énoncées dans la clause, un seul colocataire peut endosser cette responsabilité pour tous les autres, charge à lui de se faire rembourser. Tous les colocataires peuvent aussi engager leur responsabilité pour l’un ou plusieurs d’entre eux.
On peut en conclure que dans le cadre du paiement du loyer, le bail unique est plus à l’avantage du propriétaire qui profite d’une double sécurité contre les risques d’impayés.
Différences entre le bail unique te le bail individuel : le rôle de la caution
Dans un bail unique comme dans un bail individuel, la caution reste uniquement solidaire du colocataire pour lequel elle se porte garant. Par conséquent, le nom est mentionné dans l’acte de cautionnement.
La règle change si le bail unique contient une clause de solidarité. Dans ce cas, la caution se porte garant non seulement pour son colocataire, mais aussi pour tous les autres. Tout dépend en effet du contenu de la clause de solidarité du bail unique.
Avant la loi ALUR, le bailleur d’une colocation à bail unique pouvait exiger de la caution le paiement du loyer 6 mois après le départ du colocataire auquel il est lié, à moins qu’un remplaçant intègre la colocation pendant ce délai. Désormais, ce n’est plus le cas.
Bien que quelques règles relatives au rôle de la caution aient changé dans le cadre d’une colocation à bail unique, elles demeurent à la faveur du bailleur. En d’autres termes, en matière de cautionnement, le bail de colocation unique est plus avantageux pour le bailleur.
La restitution du dépôt de garantie
La restitution du dépôt de garantie est l’une des plus grandes différences entre le bail unique et le bail professionnel. En principe dans un bail de colocation unique, le bailleur n’est pas obligé de restituer à un colocataire qui prend congé sa part du dépôt de garantie. La loi l’autorise à attendre le départ du dernier colocataire pour procéder à une restitution de la quote-part de chacun. La garantie est alors versée au dernier colocataire, à qui incombe la responsabilité de redistribuer la quote-part de chacun. Le colocataire qui quitte le logement avant les autres se chargera de se faire rembourser par les autres s’il ne souhaite pas atteindre la restitution finale.
Il n’en est pas de même dans un bail de colocation individuel. Au départ de chaque colocataire, le bailleur doit restituer à chacun sa quote-part de la garantie.
L’arrivée d’un nouveau locataire
Si les colocataires dans un bail unique désirent faire entrer un nouveau colocataire, ils doivent nécessairement avoir l’accord du bailleur. Inversement, le bailleur doit avoir l’accord des colocataires pour faire venir un nouvel occupant.
Inversement, ni l’accord du bailleur ni celui des colocataires n’est nécessaire si l’un ou l’autre désire faire entrer un nouveau locataire.