Lors de la signature d’un bail commercial, votre bailleur peut vous exiger une caution. Celle-ci se porte garante pour assurer le paiement de vos dettes locatives lorsque vous devenez défaillant. Il s’agit en quelque sorte d’une garantie que votre caution apporte. Celle-ci couvre un certain nombre de frais, pour une durée déterminée, et a ses propres limites. Voici le point sur la question.
Quelle est l’étendue du cautionnement d’un bail commercial ?
Lorsque la caution d’un bail commercial s’engage, la garantie qu’elle apporte doit rester dans la limite de l’engagement pris dans l’acte de cautionnement. Ce document résume tout ce à quoi la caution s’engage, c’est-à-dire les dettes du locataire qui accepte de payer si celui-ci est défaillant.
Il est donc important que votre caution consente à rédiger un acte de document en y apportant de la précision afin d’éviter les litiges le plus possible. L’ensemble des dettes doit donc être libellés de manière explicite. De manière générale, l’engagement de la caution porte sur :
- les impayés des loyers et des charges ;
- le dépôt de garantie ;
- les frais de réparations locatives ;
- les intérêts de la dette ;
- l’indemnité d’occupation.
Il revient aux deux parties (garant et bailleur) de décider des dettes qui devront être prises en charge.
Quelles sont les limites du cautionnement d’un bail commercial ?
Dans le cas d’un bail commercial, le cautionnement connaît plusieurs limites. En effet, la garantie s’arrête lorsque :
- la dette principale disparaît parce qu’il y a une prescription, une remise de dette ou une compensation entre le locataire et le bailleur ;
- le créancier disparaît en cas de perte des sûretés et des actions ;
- le cautionnement n’est pas proportionnel au montant des dettes.
En qualité de créancier professionnel, le bailleur ne peut pas faire valoir l’accord d’une personne qui se porte caution pour son locataire, alors que celui-ci a pris, à travers l’acte de cautionnement, un engagement disproportionné à ses revenus et ses biens. Cela ne reste pas valable si au moment de l’engagement de la caution, il dispose d’un patrimoine qui lui permet de prendre en charge ses obligations.
Quelle est la durée de l’engagement ?
Lorsque le garant s’engage pour un locataire dans le cadre d’un bail commercial, son engagement court pour une durée très précise. Celle-ci se définie clairement dans l’acte de cautionnement.
Ce qui est courant, c’est que l’engagement court pour la même durée que celle du bail commercial. Par conséquent, la date d’expiration du bail correspond à la fin du cautionnement. Toutes les dettes du locataire nées à la fin de l’engagement de la caution ne seront pas payées par ce dernier. A contrario, si la caution n’assume pas son engagement pour les dettes nées pendant que son engagement courait encore, le bailleur sera en droit d’engager des poursuites, en vertu de l’obligation de règlement.
La durée de l’engagement en cas de renouvellement du bail
La durée de l’engagement en cas de vente ou de fusion absorption
Dans le cas où l’immeuble dans lequel se trouve le local est vendu, le nouveau propriétaire bénéficie de la garantie de la caution. S’il y a une fusion-absorption de la société qui met le bien en location, la nouvelle société profite aussi du droit de la garantie, sauf si l’acte de caution l’a prévaut dans l’une de ses clauses.