Si vous avez décidé de mettre un logement meublé en location, vous bénéficiez d’office du statut de loueur en meublé. Toutefois, en fonction de vos revenus locatifs et de plusieurs autres facteurs, vous serez considéré comme un loueur en meublé non professionnel ou comme un loueur en meublé professionnel. Comment savoir sous quel régime vous êtes et quelles sont les implications qui découlent de l’un ou de l’autre ? Faisons le point !
Différence n°1 : le niveau de revenus locatifs annuels
Le niveau de revenus annuels est le premier critère de distinction entre le statut de loueur en meublé non professionnel et celui de loueur en meublé professionnel.
En tant que LMNP
Pour être considéré comme un loueur en meublé non professionnel, il y a deux conditions à remplir :
- vos revenus locatifs professionnels sont au maximum de 23 000€ par an ;
- vos revenus locatifs professionnels représentent au maximum 50% des revenus de votre foyer fiscal.
En tant que LMP
Vous passez d’office au statut de loueur en meublé professionnel dès lors que les deux critères suivants sont remplis :
- vos revenus locatifs professionnels sont supérieurs à 23 000 € par an ;
- vos revenus locatifs professionnels représentent plus de 50% des revenus de votre foyer fiscal.
Différence n°2 : le régime d’imposition
Lorsque vous mettez un bien meublé en location, les revenus locatifs relèvent du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Or, il s’avère que ce régime comporte deux démembrements : le régime du micro-BIC et le régime réel. Ce sont généralement les revenus locatifs annuels qui déterminent le régime dont vous relevez.
En tant que LMNP
En tant que loueur en meublé non professionnel, seul le régime du micro-BIC vous est applicable puisque vos revenus sont limités à un maximum de 23 000€. En effet, vous relevez du régime micro-BIC dès lors que vos revenus locatifs annuels sont inférieurs à 70 000€.
Avec ce régime, vous profitez d’un abattement forfaitaire de 50% sur le montant total de vos revenus locatifs. Autrement dit, vous profitez d’un rabais de 50% de la somme imposable. Par contre, vous ne pourrez pas déduire les charges de vos revenus locatifs avant l’imposition.
En tant que LMP
Si vous êtes loueur en meublé professionnel, cela signifie que vos revenus locatifs annuels sont supérieurs à 23 000€. Dès lors qu’ils restent sous la barre des 70 000€, c’est le régime du micro-BIC qui s’applique. Vous jouissez alors des avantages y afférents.
Par contre, si vos revenus locatifs annuels sont supérieurs à 70 000€, vous relevez d’office du régime réel. Grâce à ce régime fiscal, vous pouvez déduire du montant total des loyers perçus certaines charges locatives telles que :
- les frais de gestion ;
- les impôts locaux ;
- les frais d’acquisition ;
- les frais de gestion ;
- les frais de réparation et d’entretien ;
- les frais d’amortissements ;
- les frais d’assurance.
Ainsi, l’imposition s’applique uniquement au montant restant après la déduction de l’ensemble de ces différents frais. En cas de déficit, la déduction se fera sur votre revenu global, et cela, sur une période de 6 ans.
Différence n°3 : paiement de la TVA
Tous logements loués sous le régime de la location meublée profitent d’une exonération de la TVA. Il faudra toutefois réaliser des recettes locatives inférieures ou égales à 5 000€ pour jouir de cette exonération.
Lorsque la location porte sur les logements en résidences gérées, il est même possible de récupérer la TVA. Par contre, en tant que loueur en meublé, vous devez payer la cotisation foncière des entreprises (CFE).