Dans le cadre de l’investissement locatif, si vos dépenses sont supérieures à vos revenus, vous pouvez bénéficier d’avantages fiscaux. Ce mécanisme, appelé déficit foncier, permet de réduire les impôts lors de l’accomplissement de certaines tâches. Cependant, quels sont les avantages que peut procurer le déficit foncier en immobilier locatif ?
Dépenses et travaux déductibles du revenu imposable
Depuis 1993, tout investisseur immobilier a le droit de déduire de son revenu imposable le déficit immobilier engendré par la déduction des dépenses. Le système se concentre sur ceux qui ont besoin d’opérer de gros travaux lors de l’achat des maisons anciennes à crédit (location non meublée) afin de maximiser les dépenses déductibles.
Les avantages fiscaux augmentent le taux de rendement d’au moins 1 point. À noter que sous certaines conditions, la partie des travaux qui vise à améliorer la performance énergétique du logement donne droit à la nouvelle aide MaPrimeRénov octroyée par l’État.
Déduction du déficit foncier sur les revenus grâce au régime réel
Très pratique, le système microfoncier permet de réduire automatiquement les impôts de 30 %. Il a cependant un inconvénient : même si les charges dépassent le loyer, le déficit foncier qui en résulte ne peut être déduit du revenu global. Au lieu de cela, le régime réel que vous êtes libre de choisir permet cette déduction.
Par conséquent, vous devez choisir ce régime lors de la soumission de votre déclaration de revenus. Ensuite, vous devez remplir le formulaire fiscal 2044 (en plus du formulaire fiscal 2042 lié à vos revenus réguliers) et déterminer votre revenu imposable en déduisant les frais payés (la somme de tous les immeubles locatifs).
Les projets d’agrandissement et de construction en sont exclus
Dans les charges, il y a les intérêts d’emprunt, les assurances, les taxes et les frais de gestion. Néanmoins, ces travaux (y compris les intérêts d’emprunt payés pour les payer) sont également déductibles.
Cela permet d’augmenter la rentabilité de 15 à 20 %, encore plus s’il y a déficit foncier. Un investisseur taxé à 30 % dans le système réel pour des réparations de 15 000 € percevra 1,3 point de rendement supplémentaire (4,40 % contre 3,10 % pour le microfoncier).
Veuillez noter que tous les autres types de travaux sont autorisés : améliorations, entretien, réparations à l’exception des coûts de construction et d’agrandissement.
Le montant des dépenses imputables aux revenus bruts est limité à 10 700 € par an
Afin d’éliminer le risque de redressement fiscal, il est important de respecter les règles de déduction lors du calcul de votre déficit foncier. La première chose à noter est que le déficit créé dans une année ne peut être soustrait que du revenu total de l’année en cour et le montant ne peut non plus excéder 10 700 €. Ainsi, le déficit réduira votre revenu imposable à hauteur de 10 700 € au maximum.
Deuxièmement, le montant du déficit occasionné par les intérêts d’un emprunt ne peut pas être déduit de votre revenu global tout comme pour les travaux.
Que faire si le montant de vos intérêts dépasse ces loyers ? Dans ce cas, le solde sera alors déduit de vos revenus fonciers sur les dix prochaines années. Il en est de même pour vos autres dépenses déductibles du déficit (y compris les travaux) dépassant le seuil de 10 700 €. Elles ne peuvent être déduites que du loyer pendant une durée de 10 ans.
Si vos revenus globaux ne suffisent pas à couvrir le déficit imputable en un an (cela peut arriver si vos revenus déclarés sont inférieurs à 10 700 €), l’excédent peut être reporté sur vos revenus totaux des 6 années qui suivront.