Investir dans une location meublée vous permet de jouir de revenus moins taxés par rapport à une location nue. En plus des avantages rattachés au statut du loueur meublé, vous pouvez jouir d’un amortissement des meubles et du foncier grâce auquel vous pouvez être exonéré de l’impôt sur les revenus locatifs pour période allant jusqu’à 10 ans. C’est là tout le principe pour défiscaliser avec la location meublée.
Le principe de la défiscalisation en location meublée
Au titre des investissements locatifs qui permettent de jouir d’une défiscalisation intéressante, il y a celui de la location meublée. Si la défiscalisation est possible, c’est d’abord parce que l’ensemble des loyers et charges tirés de cette location ne sont pas imposés en tant que revenus fonciers, comme c’est le cas pour une location nue classique. En l’espèce, c’est plutôt le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) qui est appliqué.
En quoi donc le régime BIC permet-il de défiscaliser avec une location meublée ? Vous devez savoir que ledit régime vous donne droit d’office à plusieurs abattements forfaitaires dont le taux varie en fonction du type de biens mis en location. L’unique condition pour jouir de plein droit de ces différents abattements est le plafond des revenus locatifs. En fonction donc de vos revenus locatifs, vous pouvez relever soit du régime micro-BIC, soit du régime réel.
Régime micro-BIC, la première option pour défiscaliser en location meublée
Pour défiscaliser avec la location meublée, le premier levier est celui du régime du micro-BIC. Il s’applique automatiquement à toutes les locations meublées, LMP ou LMNP, qui produisent des revenus annuels de 70 000€ tout au plus.
Le principal avantage est l’abattement forfaitaire de 50% sur tous vos revenus, loyers et charges compris. Le taux passe à 71% si le bien meublé loué est une chambre d’hôte ou un gîte classé meublé de tourisme. Grâce à cet avantage fiscal, vous pouvez ainsi couvrir toutes vos charges en tant que bailleur.
Il faut avouer que par rapport au régime micro-foncier d’une location nue (30%), l’avantage fiscal est nettement plus important.
Régime réel, la seconde option de la défiscalisation en location meublée
Vos revenus locatifs annuels sont en dessous des 70 000€, mais vous ne souhaitez pas relever du régime du micro-BIC. Pas d’inquiétude, puisque le fisc vous permet de passer au régime réel simplifié sur option. Vous n’avez même pas besoin d’avoir le statut LMP pour profiter cette option.
Par contre, dès lors que vos recettes locatives sont comprises entre 72 600 € et 247 000 € hors taxes, le régime réel simplifié s’applique de plein droit. Lorsque la barre des 247 000€ de recettes locatives est passée, vous relevez alors du régime réel normal.
La principale différence entre le régime du micro-BIC et le régime réel, ce sont les avantages fiscaux dus. Déjà, le bénéfice imposable correspond à la différence entre les charges et amortissements déductibles d’une part, et vos recettes annuelles d’autre part, sachant que les recettes se composent du montant hors taxe des loyers, qu’ils soient encaissés ou non, auxquels s’ajoutent les provisions pour les charges énumérées dans le contrat de location et les recettes accessoires.
Quels sont donc les charges et amortissements déductibles avec le régime réel dans le cadre d’une location meublée ?
Charges déductibles
En plus de la taxe foncière, il s’agit notamment des :
- factures de réparation et d’entretien ;
- frais de gestion ;
- frais d’assurance ;
- honoraires de l’expert-comptable ;
- frais de procédure en cas de litige avec le locataire ;
- consommations et abonnements qui sont inclus dans le loyer, mais dont la facture vous est adressée (abonnement internet, facture téléphonique) ;
- droits d’enregistrement et frais notariaux relatifs à l’achat du logement ;
- provisions pour risques ;
- intérêts de prêt majorés des frais de dossier et de constitution de prime d’assurance et garanties.
Amortissements déductibles
Trois amortissements peuvent être déduits de votre impôt sur le revenu dans un régime réel simplifié, à savoir :
- l’amortissement du mobilier et du matériel ;
- l’amortissement des locaux ;
- et l’amortissement des travaux de construction, de reconstruction, d’amélioration et d’agrandissement.