Dans une société civile de placement immobilier comme dans une société civile immobilière, il est possible de réaliser un investissement immobilier. Cependant, leur dénomination n’est pas la seule distinction entre ces deux types de sociétés civiles. Elles comportent également plusieurs types de subtilités que tout investisseur doit connaître pour choisir celle qu’il faut.
Fonctionnement d’une société civile de placement immobilier
La SCPI est une société civile, créée dans l’unique but de recueillir des participations sous forme de placements. Les fonds sont ensuite utilisés pour acquérir des biens immobiliers d’habitation ou professionnels, selon le cas. Une fois que les biens sont mis en location, les revenus générés sont répartis sous forme de dividendes aux associés.
Objet social
L’objet social d’une société civile immobilière dépend de son type. En l’espèce, il en existe deux. La première, la SCPI fiscale, est mise en place pour permettre aux investisseurs de bénéficier de plusieurs réductions d’impôts. En l’espèce, il est possible d’investir dans le cadre de dispositifs de défiscalisation telle que la loi Pinel, de dispositif de déficit foncier ou encore la loi Malraux. Pour ce qui est du parc immobilier géré par une SCPI fiscale, il s’agit le plus souvent de biens d’habitation.
La seconde, la SCPI de rendement, est ouverte à tous les investisseurs qui veulent profiter de rendements immobiliers exceptionnels. Le parc immobilier de ce type de société est alors constitué principalement de biens professionnels, notamment des locaux commerciaux, des parkings, des entrepôts, des bureaux, etc.
Associés et parts sociales
Dans une société civile de placement immobilier, il faut au minimum deux associés. Bien sûr, la participation est ouverte à autant de monde que l’autorisent les statuts de la société.
Les parts sociales, quant à elles, sont le plus souvent en espèce et sont de l’ordre de quelques centaines d’euros. Dans les SCPI où il y a très peu d’associés et le parc immobilier se compose de biens d’habitation, la participation peut être beaucoup plus élevée en raison du fait que ce type de bien coûte relativement plus cher.
En outre, les dividendes que vous recevez dépendent principalement de votre participation au capital.
Gérance
C’est généralement une société de gestion de portefeuille immobilier qui s’occupe de la gérance de la SCPI. Elle se charge de trouver les biens, de les acheter, de les louer, de percevoir les loyers et de procéder à la répartition entre associés.
Fonctionnement d’une société civile immobilière
Tout comme la SCPI, une SCI est une société civile portant sur la gestion immobilière. Dans le cas d’espèce, cette entité juridique est davantage un outil de gestion qu’un outil de placement immobilier. Lorsqu’elle est constituée, c’est généralement pour gérer un patrimoine immobilier familial et préparer la succession. Toutefois, une SCI peut avoir d’autres objets sociaux.
Objet social
La gestion de patrimoine immobilier et la préparation à la transmission constituent l’objet social d’une SCI familiale. Dans une SCI d’attribution, le but est plutôt de faciliter l’attribution de parts sociales de la société à terme.
Il existe des SCI de location qui sont constituées pour tirer profit de la location d’un bien immobilier. Dans le cas spécifique d’une SCI professionnelle, la location porte exclusivement sur les biens professionnels.
Pour finir, il y a également les SCI de construction-vente, dont l’objet social est de revendre des logements construits nouvellement.
Associés et parts sociales
Dans une SCI, il faut nécessairement deux associés, comme c’est le cas pour la SCPI. Au regard de l’objet social d’une SCI, le nombre d’associés est généralement limité.
En ce qui concerne les apports, elles peuvent être en nature, en espèce ou en industrie. Quoi qu’il en soit, c’est la valeur des apports qui détermine les parts sociales de chaque associé et donc les dividendes auxquelles il a droit.
Gérance
La gérance d’une SCI est prise en charge par un gérant, personne physique, qui peut être soit l’un des associés, soit une personne tierce.